Договор за наем

С договора за наем наемодателят се задължава да предостави една вещ за временно ползване на наемателя, който му дължи определена цена.

Предмет на този договор е облигационното право на ползване върху определена вещ, която може да бъде както движима, така и недвижима. Във всички случаи тя трябва да бъде индивидуално определена и непотребима, т. е. да не се унищожава при обикновената й употреба. Потребимите вещи са обект на договора за заем за потребление. Наетата вещ следва да бъде индивидуализирана с всичките й признаци, които я отличават от всички подобни вещи. Отношенията по повод отдаването под наем на земеделска земя (аренда) се уреждат от ЗАЗ.

Наемателят е ползвател на наетата вещ, който заплаща наемна цена.

Наемодател може да бъде не само собственикът на вещта, а и носителят на вещното право на ползване, всеки от съсобствениците на вещта, друг наемател – при условие, че наемодателят не е забранил изрично вещта да бъде пренаемана от трети лица.

Договора за наем е сключен с постигането на съгласие между страните, което не е необходимо да бъде облечено в определена форма. Действителни са както устното споразумение, така и писменият договор. Но за да може да бъде противопоставен договорът за наем на трети лица, които са придобили имота от наемодателя, преди изтичането на срока на наема, е необходимо да се има предвид следното: ако сключеният договор за наем нанедвижим имот е вписан в имотния регистър, той остава в сила спрямо приобретателя. Ако има достоверна дата (например заверен е от нотариус), договорът е задължителен за новия собственик до изтичане на срока му, но за не повече от една година от прехвърлянето на имота.

Наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, съответстващо на ползването, за което е наета. Ако вещта не е предадена в надлежното състояние, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора. Във всички случаи той има право на обезщетение. Наемодателят се освобождава от отговорност, ако наемателят е знаел за недостатъците или е могъл да ги узнае при обикновен оглед на вещта при сключването на договора. Но ако те застрашават здравето на наемателя или на лицата от неговото домакинство, наемодателят отговаря и в този случай.

На наемателя са възложени разноските за поправката на повреди, дължащи се на обикновеното употребление на вещта. Поправката на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя или член на домакинството му, са за сметка на наемодателя. Ако той не отстрани повредите, наемателят може и сам да извърши поправката с грижата на добрия стопанин, като прихване стойността на извършеното срещу наемната цена.

Съществен елемент от договора за наем е цената, която наемателят дължи за ползването на предоставената му вещ. Най-често тя се уговаря в пари, възможно е да бъде определена и по друг начин. Наемната цена се заплаща след съответния период на ползване, но свободата на договаряне позволява да се уговори предплащане.

Отдаването на една вещ под наем обикновено е ограничено със срок, но не е задължително. Максималният срок на договора е 10 години (освен ако е търговска сделка), ако е сключен от лице, което има право да се разпорежда с вещта (собственикът на вещта), и 3 години, ако наемодателят може да извършва само действия на обикновено управление. Ако е уговорен по-голям срок от установения, в тази си част договорът се замества от императивната разпоредба на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и действието му се ограничава до 10, респ. 3 години.

Срокът на договора има значение най-вече за прекратяването му. При безсрочен договор всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие, като няма пречка да се уговори и друг срок на предизвестие, а ако наемът е определен за ден – достатъчно е еднодневно предизвестие. Сключеният с определен срок договор може да се превърне в безсрочен, ако след изтичане на съответния срок наемателят продължи да ползва вещта със знанието и без противопоставянето на наемодателя.

След прекратяването на наемното правоотношение, независимо от основанието за това – изтекъл срок, взаимно съгласие на страните, предизвестие, наемателят трябва да върне наетата вещ. За неизпълнението на това задължение той дължи на наемодателя обезщетение за всички вреди, причинени от забавата му. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели.

 

При нотариалното удостоверяване на подписите на договора за наем се дължи нотариална такса, която се изчислява по т. 10 във връзка с т. 8 ТНТЗННД при документи с определен материален интерес. За договори таксата е в размер на 30 % от таксата по т. 8 ТНТЗННД, но не по-малко от 30 лв

Удостоверяваният материален интерес при сделка с периодични плащания (какъвто е договорът за наем) е общата сума на плащанията за целия срок, а ако такъв не е посочен – за 3 години. Например: при договор за наем с плащане в размер на 100 лв. месечно, сключен за 3 години, материалния интерес е 100 лв., умножени по 36 месеца или 3 600 лв.


Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *